Las posibilidades para el cesionario de obtener financiación con que promover la construcción se pueden ver afectadas si el contrato de aportación de solar por obra futura prevé la constitución de una condición resolutoria explícita a favor del cedente.
Esto es así, porque la condición resolutoria relegaría la eficiencia de una hipoteca sobre solar a un segundo plano, en el supuesto de ser incumplidas por el cesionario la obligación garantizada por la condición resolutoria y reinscrito el solar a favor del cedente, se extinguen los derechos de terceros inscritos con posterioridad sobre el solar, quedando extinguida la hipoteca constituida a favor del banco (LH art 107.10), quedando la entidad financiadora en situación desfavorable al desaparecer su principal garantía.
La solución pasaría por la posposición de la condición resolutoria expresa a la hipoteca a constituir en su día a favor del financiador, lo que debe ser acordado y aceptado por el cedente, acuerdo que ha de recoger los siguientes pactos en la práctica:
- Determinación del plazo máximo para la inscripción de la hipoteca.
- Determinación de la responsabilidad hipotecaria máxima.
- Obligación del cesionario de destinar el crédito correspondiente a financiar la construcción.
- Posibilidad de subrogación del cedente en el crédito hipotecario caso de extinción del contrato de aportación del solar.
La posposición de la condición resolutoria constituye desde el punto de vista fiscal una convención independiente a la constitución de la condición resolutoria en sí y puede ser sometido al gravamen de actos jurídicos documentados, pero el acreedor hipotecario, al verse beneficiado por la posposición al adquirir preferencia su crédito y ser el interesado en la expedición del documento, es en este caso el sujeto pasivo del impuesto.
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