4 importantes alternativas de financiación para activos inmobiliarios copan el mercado actualmente:
- Leasing inmobiliario
- Compra venta con pacto de recompra
- Financiación colectiva
- Financiador de vendedor
El leasing o arrendamiento financiero es un contrato atípico por el que financiador cede al financiado el uso de un bien inmueble, adquirido previamente por aquel, durante un periodo determinado, con la obligación por parte de este de pagar una cuota periódica durante la vigencia del contrato, y el derecho a ejercitar la opción de opción de compra, una vez llegado el vencimiento, y adquirir la propiedad del inmueble.
La duración mínima del contrato es de 10 años
Es una operación que incorpora dos contratos distintos:
- El de compra venta de la entidad de financiación
- El de leasing, que es un arrendamiento financiero con opción de compra.
Este tipo de financiación permite financiar el 100% del precio de adquisición o construcción de un activo, difícil de conseguir si se tratase de conseguir la financiación directa del inmueble, cuyo porcentaje sería inferior.
El contrato de leasing no es un contrato de compraventa a plazos, tampoco cabe la asimilación con un contrato de préstamo, debido que la finalidad del leasing tiene una finalidad fiscal y mercantil diferente.
Varias modalidades de leasing:
- De Adquisición. Destinado a la adquisición del bien por el usuario
- De Construcción. Para financiar la construcción del bien inmueble por el usuario, la entidad financiera adquiere el suelo en contrato de compraventa y el usuario, firman un contrato de obra con un tercero para la construcción del inmueble. Una vez construido, la entidad de leasing cede su uso al financiado.
- De Retorno o lease – back, el usuario transmite el bien a la financiera, quien lo cede en arrendamiento financiero al propio usuario.
Aunque cualquier persona puede formalizar un contrato de arrendamiento financiero, para poder beneficiarse de su régimen fiscal, se han de cumplir dos elementos:
- El usuario debe de ser un empresario o profesional.
- El arrendador ha de ser un banco, caja de ahorros, cooperativa de crédito o establecimiento financiero de crédito si desarrolla esta actividad con carácter habitual.
En cuanto a las formas, en la práctica, es habitual formalizar la operación en un solo documento de la compraventa por la entidad de leasing y del propio contrato de leasing, o que, al menos, se deje constancia en la primera que el bien se adquiere para destinarlo a leasing con posterioridad, no obstante, se puede formalizar en documento separados.
Unas pinceladas muy básicas que aportamos como alternativas de financiación, estando en rating empresarial abiertos a facilitarles nuestra colaboración y acompañamiento en la búsqueda de fuentes de financiación.
Miguel Ángel Guerrero para rating empresarial s.l.u